俄罗斯住房发展机构DOM.RF分析中心表示，住房建设市场正在发生结构性转变。最大的几个市场以外，新房供应正在增加，而俄罗斯住房建设规模前十的联邦主体，新项目启动量却在下降。专家认为，住房需求正在重新分布。区域综合开发机制推动了各地区的建设活动。在部分联邦主体，通过这一机制建设的住房已占在建住房总量的一半以上。
据分析中心统计，截至10月初，俄罗斯在建住房面积达到创纪录的1.219亿平方米。仅9月，开发商就新增推出380万平方米住房，较8月增长42%。年初以来，在建住房规模增长4.5%。
今年前九个月，新开工住房面积达2920万平方米，同比增长5%。这部分累计增量全部来自第一季度，当季新开工规模同比增长35%。第二、第三季度则分别同比下降6%和8%。
与此同时，最大市场以外的新房供应正在增加。例如，住房建设规模未进入前十的地区新开工住房达1620万平方米，同比增长11%，比前十地区的1300万平方米多出近四分之一；后者同比下降2%。
专家解释说，大型开发商已提前开始调整，以适应需求变化，减少新推项目规模。按在建项目规模排名前十的开发商，新增推出住房460万平方米，同比减少12%；其余开发商新开工面积则增长9%，达到2460万平方米。与此同时，莫斯科在建住房规模缩减31%，降至近200万平方米。圣彼得堡下降1%，降至120万平方米。
分析人士注意到，9月新开工面积增量中，81%来自区域综合开发项目。2026年初以来，区域综合开发机制下的新开工住房面积为370万平方米。DOM.RF指出，这比去年同期增长了41%。
俄罗斯五年前开始实施区域综合开发机制，旨在通过更新基础设施、拆除危房和营造舒适的生活环境，改造城市空间。
“区域综合开发机制直接关系到生活环境质量的提升。通过这一机制，可以同步建设配齐各类必要社会服务设施、公用设施和道路交通基础设施的住宅区。也就是说，它已成为统筹一系列综合性计划的动力。”副总理马拉特·胡斯努林今年春天解释道。
此外，这一机制还广泛用于危房居民搬迁安置。据报道，过去两三年，通过区域综合开发，在财政投入很少的情况下，已拆除约50万平方米危旧住房。35个地区的2.3万名居民因此搬入新居（参见《独立报》2026年4月20日报道）。
据建设部数据，目前俄罗斯区域综合开发项目的在建住房面积超过2400万平方米。“在超过2亿平方米的潜在开发规模中，已有超过2400万平方米进入实际建设阶段。这些项目都已获得建设许可。”俄罗斯建设部区域综合开发司司长玛丽亚·西尼奇奇周末在“100+ TechnoBuild”国际建筑论坛上表示
据她介绍，目前全国区域综合开发项目已超过1500个。这类项目覆盖俄罗斯81个地区。建设部预计，今年全年，俄罗斯开发商有望通过这一机制建成交付550万平方米住房。
西尼奇奇介绍，莫斯科州和车里雅宾斯克州在区域综合开发住房交付规模方面居于领先地位。“在乌拉尔联邦区，秋明州是区域综合开发住房交付表现最突出的地区之一。此外还有叶卡捷琳堡和汉特-曼西自治区。叶卡捷琳堡通过区域综合开发实施居民搬迁的危房规模位居全国第一。”她补充道
“开发商统一信息平台”负责人基里尔·霍洛皮克介绍，2026年，在新推向市场的住房中，区域综合开发项目占比最高的是克拉斯诺达尔边疆区。当地新建成住房中，60%通过这一机制交付。专家表示，该地区利用这一机制明确开发商建设社会服务设施的义务。排在其后的是新西伯利亚州（44%）、莫斯科州（41.5%）、彼尔姆边疆区（34%）和达吉斯坦（30%）。他介绍，区域综合开发的增长速度快于其他土地开发方式
Praktika开发公司总经理亚历山大·涅夫梅尔日茨基也认为，区域综合开发项目正在推动各地区住房交付量增长。“彼尔姆边疆区目前正在签订约50份区域综合开发合同。我记得，当地建设活动增长了30%。因此，一旦市镇或地区开始采用区域综合开发机制，住房交付量就会成倍增长。”他强调说。
G3 Group总经理奥列格·古列瓦特伊认为，目前可以说，住房建设增长的地区分布正在逐步发生变化。“最大的城市群仍在住房建设中占据主导地位，但土地价格高昂、项目之间竞争激烈，以及现有基础设施负担沉重，都制约着供应进一步扩大。与此同时，其他地区对现代化住房的需求不断增长，更可承受的每平方米房价也支撑了这种需求。”他说。
区域综合开发机制能够同时完成多项任务，包括更新老旧建筑、建设住房、社会服务设施、公用基础设施和交通基础设施。专家补充说，开发商因此能够对区域开发的时间安排形成清晰预期，市镇政府也能统筹管理区域发展
西尼奇奇补充说，俄罗斯仍有大量危房和公用管网老化的街区。她表示，区域综合开发的一项任务，就是更积极地将这些地区纳入综合改造。
建设部预计，到2030年，通过区域综合开发机制建成交付的住房占住房总交付量的比例将超过10%的目标。专家认为，实际建设规模可能达到这一目标的数倍。亚历山大·涅夫梅尔日茨基指出：“完全可以把目标设为30%至40%（指区域综合开发住房交付量占比目标——《独立报》注），各地区的实践已经说明了这一点。”他认为，区域综合开发是地区和城市发展不可替代的工具。“如今，区域综合开发机制不仅是地区、城市和市镇发展的动力。坦率地说，我看不到其他替代方案。因为它能全面满足居民的各项需求。”这位开发商表示。他强调，俄罗斯现行区域综合开发法律为开发商提供了最大限度的灵活性，因此应避免对这一机制再叠加过度监管
建设部还向国家杜马提交了一项法案，拟延长区域综合开发建设合同的有效期。西尼奇奇表示，这项措施将根据市场状况保护开发商，并帮助各地区防范此类合同履约延期的风险
此外，建设部还拟定了一整套修正案，旨在完善区域综合开发方面的城市规划和土地法律
“这项法案包含约40项修正案，提出了一系列重要调整。其中，允许权利人将尚未建有建筑物的地块纳入区域综合开发项目，即便这些地块与项目主地块并不相邻。此外，还建议简化涉及总体规划及土地利用和建设规则的办理程序。我们希望，随着新一届国家杜马开始履职，能够充分说明这些调整的必要性，推动修正案获批。”玛丽亚·西尼奇奇此前表示。
