奥莉加·索洛维约娃
抵押贷款市场出现明显复苏迹象。6月发放额环比和同比均有所增长。三分之二发放的贷款为国家扶持贷款。市场分析人士更关注的是另一趋势——银行拒贷数量上升，包括对国家扶持计划贷款的拒贷。据估算，每四份申请中就有一份未获通过。
据央行数据，6月抵押贷款发放额环比5月增长近1.5倍，达4830亿卢布。作为对比，2025年6月抵押贷款发放额为3090亿卢布。发放总额中以国有扶持抵押贷款为主。家庭抵押贷款约占发放额的65%，达2880亿卢布。上月该占比为55%。央行解释称，抢贷潮可能与市场预期7月1日起计划调整有关。
市场化抵押贷款6月发放额从5月的1480亿卢布增至1620亿卢布。但利率仍处高位：据监管机构报告，6月发放的市场化贷款平均利率维持在年化18%。同时，“Domklik”平台（汇集俄罗斯储蓄银行数据）数据显示，二手房市场抵押贷款发放额为626亿卢布，较5月增长5.6%，较去年同期增长一倍以上
整体来看，据“Dom.RF”通报，上半年住房贷款发放总额为2.2万亿卢布，同比增长48%。据“Domklik”数据，优惠抵押贷款仍是市场基石。上半年国有扶持住房贷款发放额较2025年同期增长38%。市场化抵押贷款同期发放额增长2.7倍，其在发放总额中占比超过31%。分析师将此趋势与降息周期相关联。
SIS Development创始人雅罗斯拉夫·古特诺夫认为，6月抵押贷款发放增长是由于有子女家庭客户申请量大幅增加，这些客户预期7月1日起优惠贷款补贴条件将收紧。
“6月发放量的飙升并非需求回暖的信号，而是一次性效应：借款人在家庭抵押贷款条件收紧宣布之前抢着获批，尽管规则变更最终被推迟至更晚实施。这是典型的预期效应，而非可持续趋势，”UNIKEY商务总监尤利娅·鲁日茨卡娅补充道
住房市场专家关注的是市场上的另一趋势——银行抵押贷款审批通过率下降。
“获得抵押贷款正变得越来越困难，问题不仅在于高利率：住房贷款申请的拒批比例在上升。主要原因仍然是借款人债务负担过高、收入未经确认以及信用记录不佳，”IRN专家表示。
据他们估计，所有申请中有20%至25%未获批准。Est-a-Tet公司通报称，2026年前两季度抵押贷款申请拒绝数量保持在总申请量的20%。Est-a-Tet抵押贷款部门负责人玛丽亚·阿夫罗娃表示：
“自去年年初以来，银行对潜在借款人的就业状况及其申报收入的审核严格得多——看是否符合所在地区类似职位和公司的平均水平。审核收紧在很大程度上是受央行去年3月推行的变革影响。借款人现在必须确认其就业情况。”
还出现了新要求——例如必须将配偶作为共同借款人纳入，这也增加了获批难度。
| 住房抵押贷款逾期债务 |
| 百万卢布 |
| 俄罗斯抵押贷款逾期债务规模动态。来 源：中央银行 |
据“BezFiltrov”房地产机构创始人里吉娜·戈尔杰耶娃称，每四份申请中就有一份未获批准。专家指出，拒贷与潜在借款人负债过高、信用记录不良以及整体债务负担过高有关。例如，当债务负担指标超过50%至60%时（即借款人/家庭收入的50%至60%用于偿还贷款——编注），获得抵押贷款已经很难。破产也会阻断住房贷款之路。
尤利娅·鲁日茨卡娅补充道：“贷款审批通过率确实在下降。据估计，到2026年春季，抵押贷款申请总体通过率已从之前的60%以上降至约50%。今年年初起，债务负担指标要求更加严格。现在理想的客户被认为是信用记录完美且无未偿还贷款的借款人，这自动筛掉了相当一部分真实购房者。”
分析人士和市场参与者还关注到另一个特点——银行拒绝向有子女购房者提供优惠家庭贷款的频率在增加。Metrium公司商务总监德米特里·普罗斯库林得出结论：
“此类贷款的运营不会给金融机构带来可观收入。同时，预计国家家庭抵押贷款条件将进一步收紧——可能从10月1日起。因此，大多数银行对按当前条件发放贷款没有兴趣。目前抵押贷款需求增长完全是由于申请数量的显著增加。”
古特诺夫同意，金融机构在6月比往常更频繁地拒绝申请。据他称，这是因为在形式上符合国家计划条件的客户中，许多收入不稳定或信用记录不佳。专家预计，财政部将现行家庭贷款条件至少延长至10月1日之后，需求激增还将持续三个月。
“然而，被拒绝的申请数量将维持在高位。银行目前没有兴趣增加高风险借款人的数量，尤其是在当前经济形势复杂的情况下。市场化抵押贷款利率仍然处于抑制性水平，”他强调。
尽管抵押贷款总体发放量持续增长，居民住房贷款的逾期债务也在增加。据央行数据，截至6月1日，抵押贷款逾期债务规模接近2400亿卢布。单月逾期增长近6%，同比增幅达76%。两年内逾期债务增长了约3.6倍。在总贷款组合中，逾期债务的占比仍然不高——仅为1.1%。但抵押贷款“坏账”的持续增长不能不令人警惕。
问题已得到监管机构部分承认。
“在房贷领域，问题债务占比过去一年从1%升至1.7%，2026年4月1日更达1.8%。尽管该指标几乎翻倍，但从历史标准来看仍处于低位，”央行表示（参见《独立报》2026年5月11日报道）。
在逾期债务增长的背景下，出现了一些解决抵押贷款债务问题的独特方案。例如，社会院曾提议在俄罗斯设立专门的国家基金，用于为抵押贷款债务人支付租房费用。据俄罗斯社会院副秘书长弗拉季斯拉夫·格里布称，该基金的资金应来自参与抵押贷款计划的开发商（参见《独立报》2026年1月27日报道）。
与新建住房一级市场不同，二级市场的贷款审批通过率反而在上升。据IRN门户网站引用Etagi公司抵押贷款部门副主管塔季扬娜·列舍特尼科娃的观点称，审批通过率已从去年6月的59.6%升至2026年6月的66.2%。7月份审批通过率的上升趋势仍在延续。
专家预计银行在审批政策方面不会有明显松动。他们认为，要显著提高抵押贷款申请通过率，需要国内经济、地缘政治等各方面风险的全面缓和，以及基准利率的大幅下调（随之带动抵押贷款利率下降），从而使抵押贷款从整体上对更多公民来说能够负担得起。考虑到央行当前较为强硬的措辞，今年对此恐怕难以期待。
雅罗斯拉夫·古特诺夫不排除未来数月内标准贷款申请量增加的可能性。例如，据德米特里·普罗斯库林称，尽管当前市场化利率较高，出售二手房以购买新建住房的模式仍然适用。
“不少客户采用便捷的以旧换新模式。需要补足的余款通常相对较小，在客户可承受范围内——尤其在家庭抵押贷款计划下，”他表示
然而，部分专家指出此类模式存在困难。在二手房市场化抵押贷款利率高企的情况下，家庭通过出售二手房来购买新建住房已经更加困难。
“‘卖一居室——贷款买两居室’的模式确实几乎不再可行，问题不仅在于银行高利率。即便考虑到基准利率下调、二手房市场化抵押贷款已从峰值回落，二手房平均利率仍维持在年化19%至20%的水平，而与优惠计划的利率差距巨大：优惠利率约为年化6%，标准市场化利率则在20%左右。在此利率水平下，为一居室与两居室之间差价部分所支付的月供，完全吞噬了补差价的全部经济合理性，”鲁日茨卡娅指出。
