分析师记录到俄罗斯住房贷款发放情况出现改善。这首先得益于按市场利率发放的住房贷款规模有所增长。然而，伴随贷款发放量的攀升，俄罗斯人住房贷款的逾期债务也在高速膨胀。近两年间，该指标增长了2.5倍，已逾2230亿卢布。
据俄罗斯住房公司分析中心初步估算，4月份共发放8.4万笔住房贷款，总额达3590亿卢布。这一金额较2026年3月高出4%，较2025年4月高出24%。
增长的主要驱动力是市场利率房贷。4月份发放量增至4.85万笔（环比增长5%），金额达1490亿卢布（增长6%）。作为对比：4月份按优惠贷款计划发放的住房贷款超过3.5万笔，总额为2100亿卢布。其结果是，市场利率房贷在总发放量中的占比提高到58%，较2026年第一季度末高出11个百分点。
分析师强调，市场复苏的关键在于，随着央行下调关键利率，市场利率随之走低。例如，4月份一手新房贷款平均利率降至19.22%，二手住房贷款平均利率降至18.84%。
银行方面同样指出市场利率房贷发放正在回暖。例如，据“Domklik”服务平台数据，俄罗斯联邦储蓄银行2026年4月住房贷款发放总额达2557亿卢布，较同年3月增长11%。其中，4月份按市场利率计划发放990亿卢布，较2026年3月多出17%，更是2025年4月的四倍。作为对比：按优惠贷款计划发放额为1567亿卢布，较2026年3月增长8%。据外贸银行分析师数据，4月份该行发放额中市场利率房贷占比为45%。
在住房贷款需求复苏的背景下，房贷逾期债务持续攀升。据央行数据，截至4月1日，房贷逾期债务已逾2237亿卢布。仅从年初起，逾期额便增加了160亿卢布。一年间增长了一倍，较2024年4月则增长了2.5倍。例如，央行统计数据显示，截至2024年4月1日，住房贷款逾期债务总额为638亿卢布。从地区分布看，近三分之一的逾期款集中在中央联邦区，即莫斯科市和莫斯科州。
另有替代性估算数据。据“信用评分局”数据，截至3月底，逾期超过90天的房贷笔数首次突破10万笔，较2026年2月增长4.6%，较去年3月增长一半。折合金额计算，逾期款创下3108亿卢布的纪录。况且一年间该项指标飙升了七成。
问题已得到监管机构部分承认。央行将此与2023至2024年房贷热潮期间大规模发放的贷款正步入风险暴露期联系起来。时移势易，部分借款人果然开始难以应付还款。“在房贷领域，问题债务占比过去一年从1%升至1.7%，2026年4月1日更达1.8%。尽管指标几乎翻了一番，但以历史尺度衡量仍属低位。问题出在那轮因大规模优惠房贷掀起的抢购潮中所发放的贷款上。人们争相利用优惠计划，部分人高估了自身偿还能力，”央行金融稳定司司长伊丽莎白·丹尼洛娃在媒体上解释道。作为对比：2016年问题债务占比几近4%，而2009年则逾6%。
据丹尼洛娃称，总体而言俄罗斯人偿付房贷尚属如期。例如，2026年初，含共同借款人在内，国内近1000万人负有住房贷款债务。“在这990万人中，仅22.8万人（2.3%）存在房贷逾期还款，”央行代表提醒道。
埃尔薇拉·纳比乌琳娜领导的部门提醒道，他们借助附加系数来调控房贷市场，该系数可激励银行在发放高风险贷款时储备资本。而至2025年年中，银行发放高风险房贷的规模已较此前两年缩减了八成至九成。“因此我们将限制设定在不致构成额外束缚的水平。相反，由于我们降低了附加系数，银行发放房贷时的资本负担也随之减轻，”丹尼洛娃阐述道。其结果是，第一季度发放的住房贷款中，仅4%面向将八成以上收入用于偿债的借款人，低首付贷款则不足1%。
然而，这些措施仅针对新增贷款，而逾期款却主要在存量贷款中累积。
央行上周发布的《零售贷款细分领域趋势分析》指出，俄罗斯2025年发放的房贷逾期率低于2024年发放的房贷逾期率。与此同时，俄罗斯人均房贷债务升至420万卢布。去年有房贷者达1000万人，其中450万借款人并无其他贷款。逾半数发放额出自家庭房贷计划。
专家认为，逾期率攀升是2022、2023及2024年那些高风险放款的余波——彼时人们以低息获取优惠房贷，却触及自身还款能力极限，终究力有不逮。“全俄建筑网”门户负责人斯韦特兰娜·奥普雷什科不排除今年逾期率将继续攀升的可能。
“成因一如从前：通胀与高利率持续对借款人构成压力。但一旦市场回暖，利率走低，房贷组合开始强劲增长，逾期债务占比便将开始下降，”她认为。 “不动产市场指标 IRN.RU”分析中心主任奥列格·列普琴科强调，房贷发放量初现复苏与逾期债务增长，实乃两条可并行不悖的轨迹。“市场利率房贷的增量来自新增借款人；而逾期款则属过去数年的遗留——彼时人们以最低首付获取‘廉价’房贷，甚至借贷不止一笔，触及自身财力的极限。如今在利率长期高企、部分居民实际收入下滑的背景下，这些贷款正开始‘土崩瓦解’，”他指出。
专家们还认为，即便房贷逾期债务再翻一番，仍将处于可接受水平。然而，此种增长首先会导致银行更频繁地拒绝房贷申请。换言之，如果说此前信贷机构每四人中拒绝两位借款人，那么因逾期率攀升，未来每五人中将拒绝三至四人。
尽管如此，22.8万笔问题住房贷款对于二级住房市场而言仍属可观体量。此类标的通常以低于市价一至两成的折扣出售。
“在预算住房板块，此类标的将对价格构成局部下行压力。而若某地区一次性推出数十套被罚没法拍公寓，则可能引致局部供需失衡，”开发商学院创始人埃韦利娜·伊什梅托娃指出。“如今购房者对抵押法拍房的兴趣确实日益浓厚。但眼下尚谈不上交易量急剧跃升或对市场产生实质性冲击。此处关键因素在于二手住房诱人的价位，以及无需向房产中介及其他中间商支付佣金即可自可靠卖方手中购得房产的可能性。然而，此间需求仍将保持温和势态：不论卖方身份为何，高位利率与居高不下的每平方米单价仍在抑制购买积极性，”斯韦特兰娜·奥普雷什科论道。
与此同时，据债务催收公司“债务顾问”专家通报，2025年全年，在执行程序框架内拍卖成交的此类房产（公寓、房间、份额）超过2000套，较上年减少三分之一。而拍卖期间拍品均价却上涨15%，债权人借此类出售回收的资金总额达67.5亿卢布。专家们将拍卖成交量缩减的原因归结为，债务人如今已较少坐视欠款局面演变至执行程序法拍阶段。据其估算，目前银行为自有产权、正挂牌出售的住宅类房产存量已逾5000套，且此数字仍将持续攀升。
