奥莉加·索洛维约娃
俄罗斯的私人住房建设正经历比整个住房建设行业更为严重的衰退。四个月来，俄罗斯私人住宅建设量缩减超过三分之一。专家认为，市场降温的原因在于信贷成本过高以及针对小型承包商的监管规则收紧。私人住房建设板块对借贷资金成本和居民收入水平的敏感度明显更高。俄罗斯当局希望借助新的板块扶持措施来遏制下滑势头
对该板块的扶持仍在持续。例如，联邦不动产登记局的“建设用地”项目便旨在有效盘活闲置地块。“自该项目启动以来，已排查出超过20.3万块地块和区域，总面积约23.12万公顷，可用于住房建设，”副总理马拉特·胡斯努林通报称。据他称，在已排查出的全部土地中，可用于多户住宅建设的有1.29万块地块，面积6.33万公顷；可用于私人住房建设的有19.01万块地块，面积16.78万公顷。
“联邦不动产登记局协同各地区在实施‘建设用地’项目中的主要任务，是寻找有前景的地块并加速将其盘活。该局面临宏大目标：到2030年排查出超过50万公顷土地，以保障住房建设，”联邦不动产登记局局长奥列格·斯库芬斯基补充道。
此前，建设部已预告了其他扶持私人住房建设板块的措施。其中，自4月底起，已启动借助俄罗斯住房公司“伞式”担保机制对私人住房建设承包商发放贷款。也就是说，当承包商未能履行贷款义务时，该国有集团公司将补偿放款额的一半，但不超过2000万卢布。预计这将使额外500至700家承包商得以启动托管账户业务。
然而目前，尽管有这些努力，俄罗斯新建私人住房的入市量仍持续缩减。截至2026年5月1日，俄联邦住房入市量为2943万平方米，较2025年同期指标低24%。其中，多户住宅占1057万平方米，较去年同期高出9.6%。建设部通报称，同期私人住宅建设量暴跌35%，降至1886万平方米。俄联邦统计局数据显示，今年前四个月，私人住房建设在住房总入市量中的占比超过64%。
俄罗斯当局将私人住房建设入市量下滑的原因部分归结为寒冬。
“如今私人住房建设正在下滑。我们正在深入分析这一局面。就在不久前，我召集各地区开了调度会，向他们提出原因何在的问题。您知道吗，其中一个原因有些奇怪：寒冷且多雪的冬季。许多地区表示，正是由于寒冷多雪的冬季，私人建房暂停了，入市量也暂停了，”俄联邦副总理马拉特·胡斯努林5月份解释道。
尽管如此，季节性因素并非关键原因。“关键原因终究还是高利率，以及私人住房建设领域按揭贷款发放占比过低。此前几年，私人住房建设领域的按揭贷款规模终归要大一些，而在（优惠按揭贷款的——《独立报》注）降温期间，即2024至2025年间，私人住房建设贷款规模下滑了70%至80%，”这位官员通报称。
2026年第一季度，俄罗斯在私人住房建设和成品房方面共发放了2.25万笔新增贷款，是去年同期的2.2倍。总金额为1250亿卢布，俄罗斯住房公司通报称。其中，仅用于私人住宅建设的贷款只发放了7200笔，总金额507亿卢布。如此一来，私人住房建设按揭贷款在总放款量中的占比仍然很低：约为3%。不仅如此，俄罗斯住房公司通报称，几乎全部私人住房建设贷款均按优惠计划发放（占总发放量的98%）。
而恰恰是在私人住房建设板块，逾期贷款占比目前更高。据央行数据，截至4月1日，该板块逾期超过90天的贷款占比竟高出多户住宅板块四倍——分别为4.6%对0.9%。监管机构将之解释为承包商频繁不履约。此外，逾期率的上升主要来自2023至2024年间按大规模优惠计划发放的贷款。
央行提醒，为在私人住房建设领域保护公民权益，自2025年3月1日起，针对多数国家优惠计划已引入强制性托管账户机制。而自2025年10月1日起，监管机构已对向高负债借款人发放私人住宅建设按揭贷款设置了限额，并计划在拨备监管中对不使用托管账户的私人住房建设业务所蕴含的较高风险加以考量。
据央行数据，私人住房建设领域有6000笔按合同施工的按揭贷款因承包商的不诚信以及贷款的偿还问题而面临无法完工的风险。这些贷款往往是在优惠政策框架内向公民发放。而截至2026年第一季度末，私人住房建设按揭贷款存量中登记有近28万份合同。其中1.74万份面临施工工期延误，约6000笔贷款涉及使用承包商服务。
“这6000笔贷款构成了因承包商不诚信导致建筑安装工程无法完工的主要风险，这反过来又导致了贷款偿还方面的问题，”监管机构进一步明确道。
国家杜马中，议员们估计私人住房建设中受骗的共有产权人总数达2万人。
“目前而言，相较于确切数字，更准确的说法是问题的规模。私人住房建设领域尚无统一的受害公民联邦名录，因此官方统计数据仍不完整。据我估计，所涉受害人数可能超过2万。但显而易见的是，唯有在各地开展系统性工作之后，方可确定真实的规模，”国家杜马建设与住房公用事业委员会成员亚历山大·雅库博夫斯基曾对媒体表示。
托管账户机制向私人住房市场推广的结果是，小型承包商获取项目融资变得更为困难。据俄罗斯住房公司数据，尽管私人住房建设按揭贷款获批申请量很大，但其中约30%最终并未发放给公民，因为承包商因缺乏信用记录和抵押物而无法获得项目融资。正如该机构所解释的，目前仅有不到10家银行愿意提供私人住宅建设贷款，包括使用托管账户的业务。据俄罗斯住房公司数据，私人住房建设项目融资机制的覆盖率仍然很低，为1%至2%。
专家及市场参与者认为，私人住房建设市场当前正经历降温期。据“Cian”数据，住宅交易量同比下降33%，土地需求下降26%。
私人住房入市量下降，是对私人住房建设贷款需求萎缩的结果，Metrium公司商务总监德米特里·普罗斯库林表示。“市场下挫的首要原因，在于2024至2025年间按揭贷款骤然昂贵且急剧收缩：当时私人住房建设按揭贷款发放量下滑了70%至80%，市场利率到2025年底已超过20%至21%。鉴于央行已实施几轮关键利率下调，用于建房（自建或承包）的市场贷款利率在2026年5月已降至18%至19.5%区间，”他解释道。
